意向書可以隨便簽嗎?意向書跟契約一樣嗎?一定不一樣嗎?

意向書(MOU),有很多版本,投資意向書、租賃意向書、買賣意向書、合作意向書等等。意向書在法律上的定位到底是什麼?違反意向書的法律效力是什麼?意向書是否具有法律效力?如果具有法律效力,那具有哪種法律效力?如果簽了意向書的話,結果未簽契約本約的話是可以的嗎?以下這篇文將會重點說明。

意向書是什麼?

意向書是,是一種表明雙方的意願,表示雙方有意願簽訂正式的協議,並且表示在一定的時間內簽訂主要法律文件,通常有併購、不動產租賃或買賣、出資等等,當然還有最近很紅的疫苗買賣的意向書。

先以不動產租賃意向書為例,可能會包含以下的內容

不動產租賃意向書
1.租賃標的物(座落的位置、地號、門牌地址)
2.承租方願意承租的條件,如每月多少租金、押租金等
3.承租期間
4.排他性條款,限制任何一方不得在一定期間中與其他承租方接觸或是其他交易對象接觸,確保可投入討論契約的程度

在其他意向書中可能還會包含:
1.保密條款,於交易達成前須彼此揭露特定訊息,透過保密條款的簽訂鼓勵各方交換敏感商業資訊,以加速簽約流程
2.費用攤分條款,通常是各自承擔簽署正式交易文件前的費用,例如自行找的估價方等
3.管轄法律和爭議解決等條款

意向書的法律效力?

意向書是表明雙方的簽訂本約意願,因此最終未完成簽約也不會構成違反意向書。雖是如此仍需注意意向書中的保密條款或是排他性條款,若是違反其他條款還是有可能會行為違反意向書必須承擔損害賠償責任。

但必須要注意的一點是,不把意向書簽成契約!

過去曾經有案例為,法院認定不動產租賃意向書不是意向書,而是租賃契約。縱使該契約的名稱還是意向書。
為什麼會如此呢?

台灣法院在判斷契約是否成立時,是判斷該契約的「必要之點」是否一致,若已達一致,縱使其他細項並未協商完成,還是會認為契約已經成立。

若是不動產租賃契約為例,「必要之點」是租賃標的物(就是不動產本身)、租金,因此這兩點如果已經明確約定好時就會很有可能被認定契約已經成立!
換言之,只要明確說出租賃標的物的位置、區塊,以及租金具體是多少時,不動產租賃契約就成立了。此時如果承租人因為找到更好的地點不租或是出租人找到更好的租客不足時,都會構成租賃契約違反!承租人甚至可能需要負擔租金,出租人需負擔承租人無法承租的損害賠償!

如何讓意向書保持意向書呢?

當然就是在契約的必要之點採取模糊處理,但需注意不可以模糊到簽訂意向書的淑芳再談約時過度操作模糊空間,談到最後反而一直在租賃契約的必要之點(地點、租金)糾纏不清。

因此可以採取的方式是「租金不約定特定數字,而是一定的金額範圍」,在特定租賃標的物的情況下進行協商租賃契約的協商。

若是其他類型的意向書時,例如買賣,則需要注意數量、價格可約定一定區間而非特定數字,來避免意向書變成契約。

最後還是要說,就算意向書中註明「此為意向書,不是契約,也不具有契約效力」,意向書還是有可能被法院認定為是契約!法院會具體判斷契約約定的內容!

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