法律漏洞_養成不動產投資客的法規

為什麼有這麼多的投資客炒房呢?除了傳統上有土斯有財的觀念以外,還有政府對於房地產稅率的特殊安排。使得房地產成為投資客眼中的那塊肥肉。

房地合一2.0版以及在所得稅基本稅額修法之前,存在哪些漏洞,這些漏洞怎麼讓房價炒得愈來愈高,讓我們一起看下去。

成立公司,將不動產登記在公司名下,用公司名義買賣不動產!

1.公司名義交易稅率低!

以個人名義進行交易(現行):交易105年1月1日後取得之不動產,若不動產持有期間小於1年內時,課徵45%;持有期間介於1年至2年時,課徵35%;2年至10年時課徵20%;超過10年時,課徵15%之稅。
例1:105年1月5日買入的不動產,以1000萬買入,花費200萬的裝潢費用,於105年12月5日以2000萬賣出時,假設土地漲價總數額不變時,所需納的稅為(2000萬-1200萬)x45%=360萬。

以公司名義交易(現行):不論持有期間長短,1天或是20年,其稅率都是依照營利事業所得稅稅率20%進行課稅,不需要依照房地合一稅的持有期間長短課以不同稅率。
若以例1計算時,所需繳納的稅,(2000萬-1200萬)x20%=160萬。

來回相差200萬!

2.不賣土地,直接賣公司股份!

小明可以透過成立股份有限公司,以股份有限公司名義買賣不動產。如果想賣公司名義底下的不動產時,除了直接買賣不動產外,小明還可以直接買賣公司!一旦把公司賣給其他人,不動產也同時間會賣出去了!形式上是買賣公司股權,但實質上是買賣不動產獲利。
例2:小明成立一人股東之大明股份有限公司,小明持有100%股份。大明股份有限公司同例1的方式買了房屋一戶,小明想要把房屋賣掉時,他把大明股份有限公司直接賣掉。
這樣有什麼好處呢?
【2021.01.01以前】
a.未上市櫃公司的股份買賣不需課徵證券交易稅!
b.未上市櫃公司的股份買賣不需課徵所得稅!
小明所需繳納的稅為0元!直接從360萬元變成0元!

【2021.01.01以後,房屋合一2.0以前】
a.未上市櫃公司的股份買賣不需課徵證券交易稅!
b.未上市櫃公司的股份買賣適用最低稅負制,視情況課徵基本稅額!
說明關於最低稅負制的基本稅額與所得稅之間的關係,需要再數千字。以下僅簡單說明如何判斷繳納的稅額。
個人最低稅負之免稅額為670萬元,超過670萬元時,以20%稅率計算。計算出來結果再與個人繳納之綜合所得稅比較,如果個人繳納之綜合所得稅高於超過670萬元時,以20%稅率計算之結果,也不需再繳納稅。因此高所得且繳納高所得稅者很有可能也都不需要課徵基本稅額!
小明所需繳納的稅可能為0元!直接從360萬元變成0元!

最原始的買法是要繳納360萬元稅額,最進階的買法是0元稅額。不需繳稅啦!
所以我們房價才這麼居高不下了!

  • 追伸:還有更複雜的方式,如小明先成立母公司,再用母公司之名義成立子公司,以子公司買賣不動產,最後再以母公司的名義出賣子公司的股份,此時的稅率計算又會是另外種方式喔!

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